이성환 법무법인 안세 대표변호사

유치권자는 민법 제322조 제1항 “유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다”라는 규정에 의하여 경매를 신청할 수 있다. 하지만 경매를 통한 매각대금에서 우선변제 받을 권리는 없다. 유치권에 기하여 경매를 신청하여 경매절차가 이루어지면 유치권은 소멸한다. 유치권자는 당해 경매절차에 일반채권자로 참여하여 배당을 받을 수는 있지만 이 경우에도 일반채권자로 배당을 받을 요건을 충족하여야 한다. 

유치권에 의한 경매는 유치물을 현금화하는 것이 목적이고 우선변제권의 실현이 목적이 아니기 때문에 유치권자에게 우선변제권은 인정되지 않는다. 하지만 유치권자는 유치물의 대용물이라고 볼 수 있는 유치물의 매각대가에 대하여 여전히 유치권을 행사할 수 있다 할 것이고, 유치권에 기한 매각으로 인한 매각대금을 공탁하여야 한다는 근거 규정이 없으므로 매각대금은 경매신청인(유치권자)에게 교부되어야 하고 유치권자는 그 매각대금에 대하여 유치권을 행사할 수 있다. 주의하여야 할 점은 유치권자는 유치권 자체의 효력으로 직접 배당받을 권리를 가지는 것은 아니고 유치권자가 당해 경매절차에서 배당을 받기 위하여는 일반채권자로서 집행권원을 가지고 배당에 참가하여야 한다는 것이다. 

대법원은 “민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조는 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고, 배당요구, 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점, 민법 제322조 제1항에 ‘유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.’고 규정하고 있는데, 유치권에 의한 경매에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현·만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점, 반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사 · 확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아, 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면  매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점, 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면, 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 보아야 한다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.“라고 판시하여 유치권자의 경우에는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 판단하고 있다 (대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 참조)

결국 유치권자가 매각대금에서 변제를 받으려면 일반채권자로 배당에 참가하여 배당을 받아야 하고, 여전히 채권 잔액이 남아있으면 자신이 경매신청권자가 아닌 경우에는 유치물에 대하여 계속하여 유치권을 주장할 수 있고, 자신이 경매신청권자인 경우에는 유치물에 대한 유치권은 당해 경매절차의 종결과 함께 소멸되고 유치물의 잔존 매각대금에 대하여 유치권을 주장할 수 있으므로 집행법원에 그 매각대금의 교부를 청구할 수 있다. 
 
유치권자가 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 하더라도 이는 유치물의 현재 소유자에 대한 채권자가 배당받을 수 있다는 것이지 유치권 성립 당시와 현재 소유자가 변동되어 현재 소유자는 유치권자에 대한 채무자가 아닌 경우에는 과거 소유자이자 채무자에 대한 집행권원으로 일반채권자로 집행에 참가하여 배당요구를 할 수는 없을 것으로 판단된다. 따라서 원래의 건설공사 발주자인 도급인이  완성된 건물 등에 대하여 시공 건설사업자인 수급인의 유치권 행사하던 중에 완성된 건물의 소유권을 타인에게 양도한 경우에는 채무명의자인 도급인과 유치물의 현재 소유자가 다르므로 유치권자인 수급인이 일반채권자로서 배당에 참가할 수는 없다고 할 것이다. 

유치권에 근거하여 경매절차를 신청한 것이 아니고 일반적인 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 진행된 경우에는 민사집행법 제91조 제5항 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라는 규정에 따라  유치권자는 경매절차에 의한 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이다. 유치권자가 경매를 신청하였으나 유치권자가 유치물의 소유자에 대한 채권자는 아니어서 일반채권자로서 배당을 받지 못한 경우에는 그 매각대금에 대하여 우선변제권자 등에 대한 배당 후 남는 금액이 있는 경우 이에 대하여 유치권의 효력이 미치므로 집행법원에 그 교부를 청구할 수 있다. 남는 금액이 없는 경우에는 유치권자는 유치물을 대신할 목적물인 매각대금이 더 이상 없으므로 유치권도 소멸한다고 할 것이다.

원래의 건설공사 발주자인 도급인이  완성된 건물 등에 대하여 시공 건설사업자인 수급인의 유치권 행사하던 중에 완성된 건물의 소유권을 타인에게 양도한 경우에 수급인이 유치권에 기하여 경매를 신청하면 그 대상인 완성된 건물에 대한 유치권은 수급인이 배당을 받았는지 여부를 불문하고 소멸될 가능성이 크고, 건물의  새로운 소유자는 공사대금을 양도받았다는 등 특단의 사유가 없는한 수급인에 대한 채무자가 아니므로, 당해 경매절차에서 수급인이 발주자인 도급인에 대한 공사대금채권에 관한 집행권원(확정판결문)으로 배당에 참가할 수도 없다고 보아야 한다. 다만, 우선변제권자 및 일반채권자 등에게 배당 후에도 매각대금에 남는 금액이 있는 경우 그 부분에 관하여는 여전히 유치권의 효력이 미치므로 이에 대하여 집행법원에 교부를 청구하여 지급받은 후 도급인에 대한 공사대금채권을 전액 지급받을 때까지 매각대금이 귀속되어야 할 새로운 소유권자에게 그 금원의 반환을 거부할 수는 있다고 해석된다. <이성환 법무법인 안세 대표변호사 02-743-0400>