이성환 법무법인 안세 대표변호사

건설공사의 경우 공사대금을 지급할 자금이 없는 경우 발주자(도급인)가 건설공사 사업자(수급인)에게 공사대금 대신 공사의 목적물인 아파트나 상가의 일부 혹은 발주자 소유의 다른 재산을 양도하기로 상호 합의하는 경우가 있다. 부동산 경기가 좋지 못한 경우에 특히 이러한 계약이 많이 행하여지는 것이 현실이다. 

민법 제466조는 대물변제라는 제목 하에‘채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다’라고 규정하고 있는데, 건설공사의 경우 발주자(채무자)가 건설공사 사업자(채권자)의 승낙을 얻어 공사대금지급(본래의 급부)에 갈음하여 아파트나 상가(다른 급여)를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있어 즉 대물변제가 행하여져서 공사대금 지급 의무는 소멸하는 것이다. 

다만 이 경우에 있어서 주의할 점은 단순히 대물변제에 대한 합의를 하였다고 하여 그 즉시 대물변제에 의한 변제의 효력 즉 수급인의 공사대금 청구권이 소멸하는 것이 아니고 다른 급여를 현실적으로 한 때에 변제와 같은 효력이 있는 것으로서 다른 급여가 부동산의 소유권을 이전하는 것일 때에는 소유권이전등기를 하여야만 대물변제가 성립되어 본래의 채무가 소멸하는 것이다. 따라서 채권자의 입장에서는 소유권이전등기 된 날이 부동산의 취득일이 되는 것이므로 소유권이전등기를 이전 받은 때 대물변제가 성립한다. 그리고 대물변제 하기로 약정하였던 급여의 일부만을 이행한 경우에도 채권자가 이를 수령하면 채무의 일부에 관하여 유효한 변제를 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92누11602 판결 참조). 공사대금 대신 공사 중인 아파트 1채의 소유권과 다른 1채의 임대보증금을 수령할 권리를 양도받기로 하여 1채는 임대하여 보증금을 수령하였는데 나머지 1채의 소유권등기를 이전받지 못하였다면 임대보증금에 싱응하는 공사대금에 대하여는 대물변제가 완성되어 그 부분 공사대금을 청구할 수 없고 소유권이전등기를 이전받지 못한 부분에 대한 공사대금은 여전히 미지급된 것으로 보아야 한다. 

당초의 대물변제의 합의에 있어서 막연히 대물변제 한다는 기재만 있을 뿐 대물변제의 상세한 조건이나 기준을 구체적으로 정하지 않아 그  구체적 내용을 확정할 수 없어 계속 다툼이 있는 경우에는 대물변제에 대한 의사의 합치가 있다고 보기 어려워 대물변제의 약정은 법적 효력이 발생하지 않는다고 보아야 한다. 물론 어느 정도 상세하게 대물변제 조건이나 기준 등 그 내용을 정하여야 하는 것은 각 사안별로 구체적인 제반 상황을 참작하여 판단할 수 밖에 없다. 

건설공사대금의 대물변제와 관련하여 실무상 문제되는 것으로는 공사대금 지급 대신 특정 부동산의 소유권을 양도하기로 약정한 경우라 하더라도 당사자 사이에 그 의사가 공사대금의 변제에 갈음하여 부동산을 양도하기로 한 것인지 아니면 대금지급을 위하여 그 부동산을 담보로 제공하는 것인지 불분명한 경우가 있다. 이 문제는 결국 공사대금 대신 특정 부동산을 양도하기로 한 그 합의의 구체적 내용이 무엇인지를 파악하여 해결하여야 한다. 채무와 관련하여 채무자 소유의 부동산이 채권자 앞으로 소유권이전등기가 경료 된 경우, 그것이 대물변제조로 이전된 것인가, 아니면 종전채무의 담보를 위하여 이전된 것인가의 문제는 소유권이전 당시의 당사자 의사해석에 관한 문제인 것이고, 이 점에 관하여 명확한 증명이 없는 경우에는(담보목적임을 주장하는 측에 그 입증책임이 있다) 소유권이전 당시의 채무액과 부동산의 가액, 채무를 지게 된 경위와 그 후의 과정(가등기의 경료관계), 소유권이전 당시의 상황, 그 이후에 있어서의 부동산의 지배 및 처분관계 등 제반사정을 종합하여 담보목적인지 여부를 가려야 한다고 대법원은 판시하고 있다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다19880 판결 참조). 단순히 건설공사 계약상 대물변제를 의미하는 규정이 있다고 하더라도 이를 변제에 갈음하는 대물변제로 볼 수는 없고 오히려 공사대금의 지급방법으로 또는 담보목적으로 약정한 것으로 해석하여야 할 여지가 많다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다32133 판결 참조). 

만일 다른 부동산의 소유권을 양도받는 것이 단순히 공사대금의 변제를 위하거나 담보의 방법인 경우에는 수급인은 그 부동산의 소유권을 이전받기 전에는 공사대금을 청구할 수 있다. 그러나 공사대금의 변제에 갈음하여 다른 부동산을 양도받기로 한 경우에는 수급인은 공사대금을 청구할 수 없고 그 다른 부동산에 대한 소유권이전등기만을 청구할 수 있다.

이와 같은 법리는 건설공사대금의 압류에 관하여도 마찬가지로 적용된다. 대법원은 “수급인의 공사대금채권을 압류대상으로 한 국세체납처분의 압류가 있기 전에 도급인과 수급인 사이에 공사대금에 관하여 현금지급 대신에 도급인 소유의 부동산소유권을 수급인에게 이전함으로써 그 충당에 갈음하기로 하는 약정이 이루어진 경우, 그 약정이 공사대금채권을 그대로 존속시키되 다만 공사대금을 지급하는 한 가지 방법으로 이루어진 경우라면, 도급인이 압류 전에 있었던 수급인과의 사이의 약정을 이유로 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 이전할 것을 압류채권자에게 주장하는 것은 별론으로 하고 그 약정이 있음을 이유로 압류 후에 곧바로 수급인에게 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산으로 대물변제를 하는 것은 압류된 공사대금채권 그 자체를 변제하는 것으로서 압류의 효력에 반하는 것이 되므로 허용될 수 없으나, 만약 그 약정이 공사대금의 지급에 갈음하여 공사대금채권을 소멸시키고 해당 부동산에 대한 소유권이전등기청구권만을 남기기로 하여 이루어진 경우라면, 도급인과 수급인 사이에는 해당 부동산에 대한 소유권이전등기청구권만이 있게 되고 공사대금의 채권·채무는 있을 수 없는 것이어서 공사대금채권에 대한 압류 자체가 효력이 없다고 보아야 한다”고 판시하였다(대법원 1998. 2. 13. 선고 97다43543 판결 참조). <이성환/법무법인 안세 대표변호사 02-743-0400>