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건설공사계약 해제와 지체상금
이성환 변호사  |  cmkcap@chol.com
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승인 2023.10.20  10:02:02
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이성환 법무법인 안세 대표변호사

건설공사계약에서 약정기간까지 공사를 완성하지 못할 경우에 지급하여야 할 지체상금에 관한 규정이 건설공사계약이 해제(해지) 되어 공사가 지연되었을 경우에도 그대로 효력을 가지는지에 대하여는 의문이 있을 수 있다.

계약의 해제(해지)에는 법률의 규정에 의한 요건에 해당하여 발생하는 법정해제와 당사자 사이의 사전계약 내용에 따라 발생하는 약정해제 그리고 사전계약 없이 당사자 사이의 단순한 합의에 의한 합의해제가 있다. 

이 중에서 당사자 사이의 합의에 의한 합의해제인 경우에는 공사지연에 따른 제반 문제에 대하여 도급인(발주자)과 수급인(건설사업자)사이의 합의 내용에 포함되어 있는 것이 일반적이므로 지체상금이 특별히 문제되지 않음이 일반적이다. 합의내용에 손해배상에 대한 내용이 없는 경우에는 손해배상을 청구할 수 없다. 대법원도 “계약이 합의해제 된 경우에는 그 해제 시에 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상청구를 유보하는 의사표시를 하는 등 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 판시하고 있다(대법원 1989. 4. 25. 86 석고 다카1147·1148 판결 참조). 지체상금도 그 법적 성격이 손해배상이므로 당연히 이를 지급하기로 하는 특약이 없거나 그 청구를 유보하는 의사표시가 없으면 청구할 수가 없다.

건설공사계약에 있어서 지체상금 조항이 특히 문제가 되는 것은 수급인의 귀책사유로 인한 계약의무 위반인 채무불이행으로 인한 계약해제의 경우이다. 이 경우에는 계약이 중도에 해제되므로 인하여 수급인이 아직 건설공사를 완성하지 못하였으므로 지체기간을 산정할 수 없어 지체상금을 청구할 수 있는지에 대하여 의문이 있을 수 있다. 이 경우는 완공기한 이후에 공사계약이 해제된 경우와 완공기한 이전에 공사계약이 해제된 경우를 나누어 살펴보아야 한다.

먼저, 완공기한 이후에 해제된 경우에는 “건물 신축의 도급계약은 그 건물의 준공이라는 일의 완성을 목적으로 하는 계약으로서 그 지체상금에 관한 약정은 수급인이 이와 같은 일의 완성을 지체한데 대한 손해배상액의 예정이므로 수급인이 약정된 기간 내에 그 일을 완성하여 도급인에게 인도하지 않는 한 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 지체상금을 지급할 의무가 있고, 약정된 기일 이전에 그 공사의 일부만을 완료한 후 공사가 중단된 상태에서 약정기일을 넘기고 그 후에 도급인이 계약을 해제함으로써 일을 완성하지 못한 것이라고 하여 지체상금에 관한 약정이 적용되지 않는다고 할 수는 없으므로” 지체상금을 청구할 수 있다(대법원 1989. 7. 25.선고 88다카6273·6280.판결 참고).

이와 같이 지체상금이 인정된다고 하여도 수급인이 공사를 완공하지 못하였으므로 그 지체일수의 산정이 문제되는데, 지체일수 산정은“수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 완공기한을 넘겨 도급계약이 해제된 경우에 있어서 그 지체상금발생의 시기(始期)는 완공기한 다음날이고, 종기(終期)는 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때(현실로 도급계약을 해제한 때가 아니다)를 기준으로 하여 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점으로 보아” 산정할 수 있다(대법원 1999. 10. 12.선고 99다14846 판결 참조). 

다음으로, 완공기한 이전에 건설공사계약이 해제된 경우 즉 건물의 신축공사가 수급인의 귀책사유 있는 지연으로 인하여 준공기한 내에 완공할 수 없다는 이유로 미시공부분에 대하여 공사도급계약이 해제된 경우에는 “건축도급계약시 도급인과 수급인 사이에 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약에서 정한 지체상금률을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 지체상금으로 지급하도록 약정한 경우 이는 수급인이 완공계정일을 지나서 공사를 완료하였을 경우에 그 지체일수에 따른 손해배상의 예정을 약정한 것이지 공사도중에 도급계약이 해제되어 수급인이 공사를 완료한지 아니한 경우에는 지체상금을 논할 여지가 없다” 고 할 수 있다(대법원 1989. 9. 12. 선고 99다카15901·15918. 판결 참조). 이 경우 비록 지체상금 규정에 의한 지체상금을 청구 할 수는 없다고 하여도  수급인이 공사완공 예정일에 공사를 완료하지 못하여 수급인의 귀책사유로 공사도급계약을 해제한 것이므로 도급인은 수급인에 대하여 채무불이행을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있다. 구체적인 손해배상액은 새로이 도급계약을 체결함으로써 증가된 공사관련 비용 즉 새로이 체결한 도급계약의 공사대금에서 종전의 공사도급계약을 그대로 유지하였을 때 지급하여야 할 공사대금을 공제한 금엑과 건물완공이 지연되어 건물을 사용하지 못한 손해액 즉 완공이 지체된 일수에 해당하는 임대료라고 할 수 있다. 이 경우 원칙적으로 지연된 기간동안 사용하지 못한 손해액은 지세상금 규정을 적용하여 산정할 수 있다고 본다. 왜냐하면 이 경우 지연기간 동안의 손해액은 기본적으로 원래의 수급인의 공사지연으로 인한 손헤액과 이론적으로는 동일하다고 볼 수도 있기 때문이다.

당사자 사이의 사전계약 내용에 따라 발생하는 약정해제의  경우에는 그 약정헤제의 사유가 채무불이행으로 인한 법정해제의 경우와 유사한 것인가 아니면 이와는 별개의 사유인가에 따라 지체상금의 규정의 적용에 차이가 있다고 보아야 한다, 대법원도“도급인의 해제권 발생요건을 규정하고 있지만 이는 모두 수급인의 귀책사유로 인한 채무불이행의 경우에 도급인에게 해제권이 있다는 규정으로서 실질에 있어서는 채무불이행 이외의 별도의 해제권을 유보하는 특약을 한 것이 아니라 채무불이행으로 인한 법정해제권이 발생할 중요한 경우를 구체화한 것에 불과한 경우 도급인의 계약해제는 특별히 유보된 약정해제권의 행사에 의한 것이 아니라 채무불이행을 이유로 한 법정해제권의 행사라고 보아야 할 것이고, 따라서 도급인은 해제와 동시에 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다”고 판시하고 있다(대법원1994. 12. 22. 선고 93다60632·60649 판결). 약정해제의 사유가 채무불이행과는 별개의 사유인 경우에는 당연히 지체상금의 규정이 적용되지 않는다. <이성환 법무법인 안세 대표변호사 (02-234-5823)>
 

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