이성환 법무법인 안세 대표변호사

최근 부동산 경기의 악화로 프로젝트 파이낸싱에 의한 건물의 건축공사와 관련하여 법적 분쟁이 증가하고 있다. 이 중에서 특히 문제되는 것이 건물이 완성되지 못하고 공사가 중단되어 미완성된 건물을 둘러싼 관련 건축주(시행사나 신탁사), 시공사, 자금대여자(금융기관 등 대주단), 수분양자 사이의 법률관계이다. 이러한 다툼에서 가장 먼저 고려하여야 할 핵심적인 문제가 미완성된 건물의 소유권이 누구에게 귀속되느냐 하는 문제이다. 건축주가 자금사정으로 인하여 공사를 중단한 후 새로운 사람이 미완성 건물을 인수하여 완성한 경우 그 건물의 소유권이 누구에게 있는가 하는 문제인 것이다. 

기존의 건축주와 미완성 건물을 새로이 인수한 사람이 미완성 건물의 건축비나 분양관계 등의 처리에 관하여 합의한 후 미완성 건물에 대한 양수도계약을 체결한 경우에는 그 합의 내용에 따라 미완성건물을 인수한 사람이 그 소유권을 취득하게 된다. 

만약 이러한 합의가 없는 경우에는 공사가 중단된 시점에서 사회통념상 독립한 건물라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다(대법원 2002.4.26.선고 2000다16350 판결 참조). 대판 1998.9.22. 98다26194 등 다수.

그리고 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 한다(대법원 2003.5.30.선고 2002다21585 판결 참조). 따라서 독립한 건물이라고 볼 수 있는 건물을 인수하여 잔여부분을 완성한 경우 잔여부분은 기존의 부동산에 부합하여 원래의 건축주의 소유에 속하게 된다. 나아가 구분소유권의 대상이 되는 아파트나 오피스텔 그리고 상가 등의 경우에는 그 건물 중 일부만이 기둥·주벽·지붕이 건축되었을 때 그 건물의 일부도 원래의 건축주가 원시취득한다. 대법원은 “이 사건 공작물은 위 경락 당시 지하 1, 2층 및 지상 1층까지의 콘크리트 골조 및 기둥, 천장(슬라브)공사가 완료되어 있고, 지상 1층의 전면(남쪽)에서 보아 좌측(서쪽) 벽과 뒷면(북쪽) 벽 그리고 내부 엘리베이터 벽체가 완성된 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 공작물은 최소한의 지붕과 기둥 그리고 주벽(주벽)이 이루어졌다고 할 것이어서 미완성 상태의 독립된 건물(원래 지상 7층 건물로 설계되어 있으나, 지상 1층만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조임이 분명하다)로서의 요건을 갖추었다고 할 것이다.”라고 판시하고 있다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 참조).

다른 한편 건축공사 중단 당시의 건물이 독립한 건물로서의 기본적인 형태와 구조를 갖추지 못하였을 경우에는 이를 양도받아 나머지 공사를 진행하여 구조·형태면에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 정도로 건물을 완성한 자가 비로소 그 건물의 소유권을 원시취득하게 된다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443·67450 판결 참조).이 경우 중단 이전의 건물을 건축하던 사람은 건물을 완성하여 건물의 소유권을 원시취득한 사람에 대하여 그동안 건물에 투입되었던 비용을 민법 제261조, 제257조, 제259조를 준용하여 건물의 원시취득자에 대하여 부당이득 관련 규정에 기하여 그 보상을 청구할 수 있다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83933 판결 참조).

이와 반대로 미완성의 건물을 인수하여 건물을 완공하였으나, 소유권을 취득하지 못하는 건물의 인수자는 부당이득의 법리에 의하여 건물을 원시취득한 이전 건축주에게 공사비 등을 청구할 수 있다.  
이와 같이 미완성 건물을 인도받아 자기의 비용과 노력으로 기본적인 형태를 갖추어 독립된 건물로 볼 수 있을 정도로 건축한 당시의 건축주가 소유권을 원시취득하고, 나머지 사람들은 투입된 비용을 부당이득의 법리에 따라 소유권을 취득한 사람으로부터 반환받아야 한다는 대원칙은, 건물공사가 건축주나 시공사가 여러번 변경되었거나 혹은 공사비용 등 경제적 부담을 누가 많이 하였는가 하는 문제와는 관계없이 적용된다. 따라서 종전의 건축주가 완공하지 못하고 공사를 중단하여 주택분양보증계약에 기하여 수분양자를 위한 주택분양보증인이 된 자가 위 보증채무의 이행으로 분양이행의 방법을 선택함으로써 사업주체로부터 중단된 공사를 이어 받아 자기의 비용과 노력으로 건물을 완공한 경우에도 마찬가지로 적용된다. 주택분양보증은 그 성질상 조건부 제3자를 위한 계약으로서, 제3자의 지위에 있는 수분양자는 주택분양보증계약의 내용에 따라 수익의 의사표시에 의하여 주택분양보증인에 대한 분양계약상의 권리를 취득함과 동시에 그와 반대급부의 관계에 있는 의무를 부담한다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68783 판결 참조)

구분소유의 대상이 되는 건물의 경우에 건물 소유권의 원시적 취득 즉 독립된 건물로서의 실질을 갖추었느냐 여부에 대하여는 대법원이 한 때 건축물 전체를 기준으로 하여야 하므로 구분소유가 성립하는 시점은 원칙적으로 건축물전체가 완성되어 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점이라고 하였으나 전원합의체 판결로 이러한 견해를 변경하여 “1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적을 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로써 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.(대법원 전원합의체 2013. 17 선고 2010다71578 판결 참고) <이성환( 법법인 안세 대표변호사/02-743-0400)>