이성환 법무법인 안세 대표변호사

건설공사 과정에서 간혹 건설공사대금을 받지 못하여 공사대상인 건물에 대하여 시공업체인 건설사업자가 유치권을 행사하는 경우가 있다. 그런데 이 경우 유치권을 행사함에 있어서는 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하여야 한다. 우리 민법 제324조는 제1항에서 “유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다”고 규정하고 이어 제2항에서  “유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.”고 규정하되 다만 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니 하다고 하여 유치물 보존의 방법으로 사용은 허용하고 있다. 그리고 제3항에서 이러한 선량한 관리자의 의무을 위반한 경우에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 선량한 관리자의 주의의무란 평균적, 보통의, 합리적인 사람이 그때그때의 구체적인 사례에서 기울일 수 있는 주의를 의미한다. 유치권자가 유치권자가 유치권을 행사함에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였을 경우에는 채무불이행에 따른 손해배상의무도 부담하고 유치권자가 얻은 이득은 부당이득이 되므로 부당이득반환의무를 부담하며 나아가 유치권이 소멸될 수도 있음을 유념하여야 한다. 

유치권에 대하여는 민법 제320조 제1항에서 일반적인 민사유치권를 그리고 상법 제58조에서 상사유치권을 규정하고 있는데 이러한 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다. 앞에서 언급한 민법 제324조에서 정한 유치권 소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정으로 민사유치권이나 상사유치권이나 관계없이 모두 적용된다. 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 정도에 비례하여 유치권소멸의 효과를 인정하는 것이 유치권자와 채무자 또는 소유자 사이의 이익균형을 고려한 합리적인 해석이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 참고). 유치권은 자신의 비용과 노력을 들인 물건을 유치권자가 점유하고 있다면 그 피담보채권의 변제 시까지는 인도를 거절할 수 있도록 함이 공평의 원칙에 부합한다는 취지에서 인정되는 권리이며, 유치권자는 유치물에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담하는 것인데 이와 같이 선량한 관지자의 주의의물 위반하는 경우에 유치권소멸청구권을 인정하는 것이 유치권자의 의무위반에 대한 제재 및 위반행위로 인한 유치물 가치 훼손 등으로부터 채무자 보호의  취지가 모두 있다고 할 수 있다. 민법 제324조에서는 채무자의 승낙을 받아서 사용할 수 있는 것으로 규정되어 있지만 이는 목적물의 소유자가 채무지인 보통의 경우만을 생각하여 그렇게 규정한 것으로 채무자와 소유자가 동일인이 아닐 경우에는 승낙할 수 있는 자는 소유자이고 채무자의 승낙은 문제가 되지 않는다, 그리고 선량한 관리자의 의무를 위반하였을 경우 유치권소멸을 청구할 수 있는 자는 채무자만이 아니고 소유자도 청구할 수 있고 채무자와 소유자가 일치하지 않는 경우에는 양자 모두 청구할 수 있다.

최근 대법원은 대법원 2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결에서 유치권자의 무단 임대행위 종료 후 유치물의 소유권을 취득한 원고가 유치권자와 그 점유보조자인 피고들을 상대로 유치물소멸청구권을 행사하면서 건물인도 등을 청구한 사건에서, 민법 제324조에서 정한 유치물소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로, 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다‘고 판결하였다,

이 판결의 사안은 피고1이 2006년경부터 채무자인 A회사에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장하고 피고 2, 3은 피고 1의 아들 부부로서 피고 1과 함께 부산 소재 이 사건 부동산을 점유하고 있었는데, 피고 1은 2007. 10. 4.부터 2012. 2. 3.까지 甲에게 이 사건 부동산을 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 임대하였으므로 원고가 2018. 5. 21. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 후 피고들을 상대로 이 사건 부동산 인도청구 및 사용이익 상당액의 부당이득반환청구를 하였고 피고들은 이에 유치권 항변을  하였지만, 원고는 원심에서 위 무단임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사하였다. 

이 사안에서 제1심은 원고의 청구 중 유치권소멸청구권을 부정하였다. 그 이유는 피고 1이 甲에게 이 사건 부동산을 임대한 것은 2007. 10. 4.부터 2012. 2. 3.까지이므로 그 이후인 2018. 5. 21. 이 사건 부동산을 취득한 원고에게는 위 사유(임대)로 인한 유치권소멸청구권이 있다고 볼 수 없다고 하고 다만 피고는 원심이 인정한 공사대금 잔액 205,167,250원을 지급받음과 동시에 원고에게 부동산을 인도할 것을 명하였다.

하지만 원고는 패소 부분에 대하여 대법원에 상고하였는데  대법원은 ‘민법 제324조에서 정한 유치물소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로, 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다‘고 판단하고, 이와 달리 ‘무단임대가 종료한 후 소유권을 취득한 원고에게는 위 사유로 인한 유치권소멸청구권이 있다고 볼 수 없다’고 한 원심판결을 파기·환송하였다.

이 판결은 대법원 2022. 6. 16 선고 2018다301350 판결에서 설시한 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무와 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이라는 유치권소멸청구권의 취지와 이 사건에서의 위반행위의 정도, 소유자에 대한 보호의 필요성 등을 고려할 때, 소유자가 무단임대 행위 이후에 소유권을 취득하였더라도 유치권자의 선관주의의무 위반에 대하여 유치권소멸청구를 통해 더는 유치권자의 인도거절권능 행사를 허용할 수 없도록 하는 것이 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 판시한 점에 의의가 있다.  이 판결은 유치권자의 무단 임대행위가 종료한 후에 소유권을 취득한 제3자도 이를 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다고 최초로 명시적으로 설시한 판결이다. <이성환/ 법무법인 안세 대표변호사 02-743-0400>