이성환 법무법인 안세 대표변호사

건설업자인 수급인이 건설공사를 완료하여도 발주자인 도급인으로부터 공사대금을 지급받지 못할 위험이 있는데 이러한 위험에 대비한 공사대금 확보책으로는 완공된 부동산에 대한 유치권 행사와 저당권 설정을 하는 방법 등이 있다. 

유치권에 대하여는 일반적으로 잘 알려져 있지만 저당권설정에 대하여는 실무 건설업계에서 아직 정보가 부족한 상황이다.

건설공사의 당사자들이 공사도급계약에서 공사대금을 담보하기 위하여 공사목적 부동산 및 토지에 대하여 근저당권을 설정하여 주기로 하는 특약을 삽입하여 저당권설정권청구권을 명문화하는 경우가 있기는 하다.

하지만 이러한 특약의 존재여부와 관계없이 우리 민법 제666조는 부동산공사의 수급인은 공사대금채권을 담보하기 위하여 그 목적부동산 위에 저당권을 설정할 것을 도급인에게 청구할 수 있다고 규정하여 수급인의 도급계약 목적부동산에 대한 저당권설정청구권을 인정하고 있다. 부동산에 관한 공사의 수급인은 저당권설정을 공사계약 목적부동산의 소유자인 도급인에게 법적 권리로 청구할 수 있는 것이다. 부동산공사에는 토지 공사(대지나 도로의 조성, 제방이나 축대의 축조, 토지 위 교량의 설치 등)이나 건축 공사(건물의 신축, 개축, 증축 등)를 모두 포함된다.

저당권의 대상물은 공사계약의 목적인 부동산이다. 우리 민법상 토지와 건물은 별개의 부동산이기 때문에 토지공사에 대하여는 토지에, 건물공사에 대하여는 건물에만 저당권을 설정할 수 있다.

저당권의 대상물은 건설공사의 목적인 부동산이기 때문에 건설공사의 종료 후 만약 도급인이 목적 부동산을 양도하면 수급인의 저당권설정청구권은 소멸한다.

저당권의 피담보채권은 수급인의 공사대금채권인데 공사대금 청구권이 성립한 후에는 저당권설정청구가 언제나 가능하고 반드시 공사대금 채권의 변제기가 도래하고 있어야 하는 것은 아니다. 

또한 저당권설정청구권은 공사대금채권을 담보하기 위하여 인정되는 채권적 청구권으로서 공사대금채권에 부수하여 인정되는 권리이므로 당사자 사이에 공사대금채권만을 양도하고 저당권설정청구권은 이와 함께 양도하지 않기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 공사대금채권이 양도되는 경우 저당권설정청구권도 이에 수반하여 함께 이전된다고 봄이 타당하다(대법원 2018. 11. 29., 선고, 2015다19827, 판결).

수급인의 저당권설정청구권은 법정 청구권이므로 도급인이 그 청구에 응하지 아니하면 법원에 저당권설정등기를 재판상 청구하여 그 판결로 저당권설정등기를 할 수 있다. 

저당권은 물권이기 때문에 저당권설정등기 없이는 민법에 규정된 청구권이라고 하더라고 제3자에 대하여 대항할 수 없다. 따라서 실무상은 도급인의 임의적인 목적부동산의 양도나 목적부동산에 대한 제3자의 경매 등에 대항하기 위하여서는 수급인이 저당권설정청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분 등을 신청하여 저당권설정청구권의 실효성을 확보하는 것이 필요하다. 또한 저당권설정청구권의 대상인 건물이 미등기인 경우에는 우선 도급인 앞으로 그 건물의 보존등기를 하여야 한다. 만약 도급인이 고의적으로 보존등기를 하지 않으면 저당권설정등기는 어려워진다. 이러한 문제점으로 말미암아 실무 건설업계에서는 유치권 행사가 아니고 저당권설정청구권을 행사하는 경우는 드물다. 하지만 유치권의 경우 목적 부동산에 대한 점유를 상실한 경우에는 유치권을 행사가 불가능하므로 이 경우에는 저당권설정청구권을 주장하여 처분금지가처분을 신청하는 것도 공사대금 확보의 실효적인 방법이 될 수 있다. 건물공사의 경우 만약 도급인이 건물에 대한 보존등기를 신청하지 않으면 앞에서 설명한 바와 같이 법원에 처분금지가처분 재판을 청구할 수 있고 이 재판의 결과 처분금지가처분 결정이 내려진 경우에는 부동산등기법 제66조에 의하여 미등기건물에 대하여 직권에 의한 보존등기를 할 수 있디. 그리고 이러한 보존등기가 이루어진 후에 수급인은 법원으로부터 저당권설정등기 판결을 받은 후 보존등기된 건물에 저당권등기를 완료할 수 있다. 다소 시간과 비용이 들지만 건물 건설공사에 있어서 발주자가 협조하지 않더라도 이와 같이 수급인인 공사업자가 저당권설정등기를 할 수 있는데 아직 건설실무계에서는 이러한 절차가 잘 활용되지 않고 있는 것이 현실이다.

저당권설정청구권을 행사하여 저당권을 취득한 수급인은 공사대금채권을 모두 변제받을 때까지 저당권자로서의 지위를 가지며 만약 공사대금이 변제기가 도래하였음에도 공사대금을 변제하지 않으면 목적 부동상에 대하여 임의경매를 신청하여 공사대금을 회수할 수 있다. 저당권설정청구권 행사에 있어서 수급인의 저당권말소의무와 도급인의 공사대금지급채무는 동시이행관계에 있다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2007다35152 판결 참조).

채무초과상태에 있는 도급인이 수급인의 저당권설정청구권 행사에 따라 목적물에 저당권설정을 해 준 행위가 도급인의 일반 채권자를 해하는 사해행위가 되는지 여부에 대하여는 대법원은 ‘수급인의 저당권설정청구권을 규정하는 민법 제666조는 부동산공사에서 그 목적물이 보통 수급인의 자재와 노력으로 완성되는 점을 감안하여 그 목적물의 소유권이 원시적으로 도급인에게 귀속되는 경우 수급인에게 목적물에 대한 저당권설정청구권을 부여함으로써 수급인이 사실상 목적물로부터 공사대금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는데 그 취지가 있고, 이러한 수급인의 지위가 목적물에 대하여 유치권을 행사하는 지위보다 더 강화되는 것은 아니어서 도급인의 일반 채권자들에게 부당하게 불리해지는 것도 아닌 점 등에 비추어, 신축건물의 도급인이 민법 제666조가 정한 수급인의 저당권설정청구권의 행사에 따라 공사대금채무의 담보로 그 건물에 저당권을 설정하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당하지 아니한다’고 판시하여 사해행위에 해당하지 않는다고 해석하고 있다(대법원 2021. 5. 27. 선고, 2017다225268, 판결 참조). <이성환  법무법인 안세 대표변호사>