이성환 법무법인 안세 대표변호사

잔여지 가치하락이란 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 “토지보상법”) 제73조 1항은 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소되거나 그 밖의 손실이 있는 것을 말한다.

잔여지 가치하락은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상받을 수 있습니다.

토지보상법 및 대법원 판례에 의하면 잔여지의 손실에는 첫째, 토지 일부의 취득 또는 사용으로 그 획지조건(劃地條件)이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동함에 따라 발생하는 손실 둘째, 사용목적사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태·구조·사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 셋째, 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 따른 사용가치와 교환가치의 하락이 포함되므로 손실보상 대상이 되는 잔여지의 손실은 그 발생 원인이 매우 다양합니다.

이러한 다양한 원인으로 구체적인 손실이 현실적으로 발생하였을 때에 그에 대응하는 손실보상금을 청구 할 수 있는 것입니다.

토지보상법 시행규칙 제32조 제1항은 잔여지의 손실 등에 대한 평가방법에 관하여 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말합니다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있습니다.

잔여지 가치 하락으로 인한 손실보상은 수용보상의 일반원칙에 따라 수용재결시를 기준으로 산정할 것인바, 이 경우 보상할 손실은 수용재결당시의 현실적 이용 상황의 변경뿐만 아니라 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치의 하락 모두를 포함합니다.(대법원 1998. 9. 8. 선고 97누 10680 판결 등 참조)

잔여지 가치하락에 대한 손실 또는 비용에 대한 보상에 대한 행사시기는 토지보상법 제73조 제2항에 의하면 해당 사업의 공사완료날(이하 “사업완료일“)부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으므로 주의를 요합니다.

잔여지 가치하락에 대한 손실보상을 받기 위해서는 토지보상법 제34조, 제50조 등에 규정된 재결절차를 거친 다음 그 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 비로소 토지보상법 제83조 내지 제85조에 따라 권리구제를 받을 수 있을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않으며 (대법원 2008. 7. 10. 선고 2006두 19495 판결 참조) 이는 원래의 수용대상토지에 대하여 재결절차를 거친 경우에도 마찬가지입니다. <이성환 법무법인 안세 대표변호사>