앞으로 공사비 증액으로 갈등을 겪고 있는 서울지역 정비사업장은 SH공사에 공사비 검증을 신청하여 증액 타당성에 대한 검증을 받을 수 있다. 

서울지역 내 정비사업 조합은 공사비 검증이 필요한 경우 시공사로부터 관련 서류를 제출받아 SH공
사에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다. 

공사비 검증의 수수료, 신청양식 및 부대서류는 국토교통부 고시 ‘정비사업 공사비 검증 기준’에 따라 처리하며 지난 8월 9일 정부가 행정예고한 30일 내 검증 서류 완비 등 개선사항을 반영하여 검증업무를 수행할 예정이다. 

조합에서 SH공사 등 검증기관에 공사비 검증을 의뢰한 경우, 지난 3월 서울시에서 배포한 ‘서울시 정비사업 표준공사계약서’에 따라 공공지원자인 자치구에 이 사실을 알려야 한다. 

서울시는 공사비 검증 시범사업 대상지로 선정된 신반포22차와 행당7구역 공사비 검증을 마무리했다.

신반포22차는 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공사로 선정하고 3.3㎡당 570만원으로 공사 계약했으나, 착공을 앞둔 지난 4월에 3.3㎡당 1천300만원으로 계약을 변경했으며, 계약 변경을 앞두고 SH공사에 공사비 검증을 신청했다. 

설계변경, 물가상승 등을 이유로 시공사가 제시한 공사비 증액분 881억원(설계변경 646억원, 물가변동 235억원)에 대해 검증을 진행한 결과 증액 요청액의 약 75%인 661억원을 제외한 220억원은 감액되는 것이 타당하다고 검증됐다.
  
공사비 단가 및 공사 수량 조정을 통해 설계변경 646억원 중 160억원 감액 검증했으며, 물가변동 적용대가 등을 검토한 결과 물가변동은 235억원 중 60억원 감액 검증했다.

신반포22차의 공사비가 이례적으로 높은 이유로는 도심지 내 소규모 단지, 후분양으로 인한 높은 금융비용, 마감재 고급화, 가파른 물가 변동 적용 등의 영향이라고 검토 의견을 밝혔다.

160세대의 소규모 단지로 대규모의 정비사업과 비교 시 공사비 단가가 전반적으로 높은 것으로 확인됐으며 ▲후분양계획 등에 따라 사업비 대출금 상환 시점이 늦춰져 금융비용이 타 정비구역 대비 높은 점 ▲단위세대 및 부대시설, 외벽 등 대부분의 마감재가 고급 마감재(디에이치 특화적용)로 특화 설계된 점 ▲물가상승이 가팔랐던 2017년~2023년 기간에 물가변동이 적용되는 점 등이 신반포22차의 이례적인 공사비 상승 요인이라 검토 의견을 밝혔다. 

정비사업 조합이 공사비 증액을 최소화하기 위해서는 고가의 수입 자재보다는 적정 가격의 품질이 우수한 자재를 선정하는 것이 중요하며, 평당 몇백만 원, 즉 총금액으로만 계약을 변경하는 것이 아니라 변경된 도면 및 내역을 명확하게 관리하여 합리적인 공사비 증액 계약을 하는 것이 필요하다.

정비사업의 공사비 변경계약은 최초 사업시행인가 및 시공사 선정 이후에 사업의 진척에 따라 예상보다 자주 이루어진다. 시공사의 유상제안(브랜드 상향 등) 반영 ▲건축물의 구조 및 안전을 위한 심의과정 ▲설계도서와 다른 현장조건 ▲조합의 특화 요청 등에 따라 공사비 증액 사유가 발생하고 있다. 

이번 공사비 검증 시범사업 결과를 바탕으로 SH공사는 ‘공사비검증 관리카드’를 도입해 시행한다. 당초 시공사에서 고가의 자재·제품을 약속했으나 내역서에는 기재되어 있지 않아 실제 시공 단계에서 고가의 자재‧제품이 누락되거나 변경되는 것을 막기 위해 고가의 자재나 제품은 관리카드를 만들어 관리되도록 할 계획이다.

신반포22차에 앞서 SH공사에서 공사비 검증을 완료한 행당7구역(재개발)의 경우, 공사비 검증 결과를 바탕으로 당초 시공사(대우건설)가 제시한 526억의 53%인 282억원으로 조합과 시공사 간 합의를 끌어내며 갈등 상황을 마무리하고 일반분양을 시작했다.

정비사업 전문가로 구성된 ‘코디네이터’들의 활약도 돋보이고 있다.  

조합의 집행부 부재 및 공사대금 미지급으로 지난 1월부터 공사가 중단되어 조합원들의 우려를 자아냈던 대조1구역(재개발)은 코디네이터의 적극적인 중재 및 지원으로 조합 집행부가 무사히 정상화됐고 시공사인 현대건설과 갈등을 봉합하여 지난 6월 공사를 재개했다. 
  
시공사인 롯데건설에서 공사중지를 예고하며 현수막까지 걸었던 청담삼익(재건축)의 경우에도 공사기간 연장 및 자재·금융비용 등 증액과 관련한 조합과 시공사간 이견이 있었지만, 코디네이터를 활용한 시의 중재 노력으로 지난 7월 양측이 증액 범위 등에 합의를 완료했으며, 오는 9월 일반분양을 시작할 예정이다. 
  
입주를 앞두고 시공사(GS건설)와의 공사비 갈등이 소송전으로 번지면서 조합원들이 제때 입주하기 어려울 것으로 예상된 미아3구역(재개발)은 코디네이터의 중재로 당초 GS건설이 요구했던 326억의 3분의 1 수준인 110억에 합의하며 갈등을 마무리했다. 

지난 7월 29일 준공됐으나, 공사대금 등 연체에 따른 시공사(진흥기업)의 유치권 행사로 조합원들의 입주가 지연되고 있던 안암2구역(재개발)도 코디네이터가 투입되어 공사대금 지급일 등을 중재하며 극적 합의를 이끌어냈으며, 지난 8월 23일부터 조합원들이 입주를 시작했다.