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건축허가 명의대여와 신축건물의 소유권
이성환 변호사  |  cmkcap@chol.com
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승인 2024.06.09  09:31:38
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이성환 법무법인 안세 대표변호사

최근 부동산경기의 침체와 관련하여 부동산개발사업을 진행하며 토지매매대금을 전부지불하지 못하고 일부만 지급한 상태에서 토지에 관한 소유권을 토지매도인에게 남겨두고 토지매도인 명의로 건축허가를 받아 부동산개발업체인 시공 건설사가 신축예정 건물을 제3자에게 분양 또는 임대하는 경우가 상당수 있다. 이 경우 토지 매도인은 부동산개발업체인 시공사로부터 그 토지매매대금은 전액 지급받기 위한 담보의 목적으로 건축허가의 명의를 자신으로 유지하고, 만약 토지매매대금이 전액 지급되면 당연히 토지에 대한 소유권이전등기를 완료하고 동시에 건축허가명의자도 변경하여 주게 된다. 하지만 건물을 완공한 이후에도 토지매매대금을 시행사가 토지매도인에게 지급하지 못하는 경우에는 시행사와 토지매도인 그리고  분양이나 임대를 받은 제3자 사이에 복잡한 법률분쟁이 발생하게 된다. 

통상적으로 건물이 완성되면 건축허가자 명의로 소유권보존등기가 이루어지므로 만약 건축허가자 명의가 실제 시공사인 건설사 앞으로 이전되기 전에 건물이 준공된다면 준공건물에 대하여는 건축허가 명의자인 토지매도인 앞으로 소유권이전등기가 된다. 하지만“일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여 질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다”는  확립된 판례의 태도에 의하면(대법원 1985.5.28. 84다카2234 판결 등 참조), 건축허가 명의자인 토지매도인과 실제 건축공사에 있어서 비용과 노력을 투입한 건설사 사이에 건물공사 도급계약이 체결되어 토지매도인의 소유로 하기로 합의한 경우가 아니라면, 건물의 소유권은 건축허가 명의자가 아니고 건물 건축에 있어서 비용과 노력을 투입한 건설사에게 귀속하게 되는 것이다.   대법원은 “단지 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권의 설정에 다름 아니므로, 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 위 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 한다”고 판시하여(대법원 1990.4. 24. 89다카18884 판결 참조), 담보목적의 채권자명의로 건축허가 명의를 한 경우에는 실질적으로 비용을 투입하여 건설공사를 한 채무자를 우선시하여 채무자가 소유권을 원시취득 하는 것으로 하고 있다. 

또한 대법원은 “건축업자가 타인의 대지를 매수하여 계약금만 지급하거나 대금을 전혀 지급하지 아니한 채 그 지상에 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축하면서 건축허가 명의를 대지 소유자로 하는 경우에는 그 목적이 대지대금채무를 담보하기 위한 경우가 일반적이고, 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보권의 설정이라 할 것이므로 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 재무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 한다”고 판시하고 있다(대법원 2001.3.13. 2000다48517·48524·48531 판결 참조), 

따라서 건축허가 명의대여 관계에 있어서 비용과 노력을 투입한 시공사로부터 완공된 건물을 임차한 사람은 소유권을 원시취득 한 자로부터 적법한 임대차계약을 맺고 그 건물을 점유한 것이고 채권자명의로의 소유권이전은 “채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 할 것이므로 원시취득자인 채무자로부터 그 건물을 적법히 분양받아 입주하고 있는 자에 대하여 채권자가 그 건물의 소유자임을 내세워 그 명도를 구할 수는 없다”고 할 것이며(대법원 1991.8. 13. 91다13830 판결 등 참조), “건축주가 타인의 대지를 매도하여 연립주택을 신축하면서 대지소유자와의 합의에 따라 대지매매대금 채무의 담보를 위하여 그 연립주택에 관한 건축허가 및 그 소유권보존등기를 대지소유자의 명의로 하여 두었다면, 완성된 연립주택은 일단 이를 건축한 건축주가 원시적으로 취득한 후 대지소유자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 대지소유자에게 그 소유권이 이전되었다고 보아야 하고, 이러한 경우 원시취득자인 건축주로부터  연립주택을 적법하게 임차하여 입주하고 있는 임차인에 대하여 대지소유자가 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수는 없다.”고 할 것이다.(대법원 1996. 6. 28. 96다9218 판결 참조),

하지만 채권자인 토지매도인 앞으로 소유권보존등기가 이행된 후에 건축물에 대하여 임차권을 설정한 임차인은 채권자가 명도를 요구하면 이에 응하여야 한다. 왜냐하면 이 경우에는 채권자 앞으로의 소유권보존등기는 일종의 양도담보권의 설정으로 보아야 하기 때문이다. 대법원은 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의로서, 완성된 건물에 관하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마친 채권자는 채무자가 변제기를 도과하여 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 때에는 담보계약에 의하여 취득한 목적 부동산의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로서 즉, 담보권의 실행으로서 채무자에 대하여 그 건물의 명도를 구할 수 있고, 제3자가 채무자로부터 적법하게 건물의 점유를 이전받아 있는 경우에는 그 제3자를 상대로 명도청구를 할 수도 있으며, 여기의 제3자에는 담보권 설정 후에 대항요건을 갖춘 주택임차인도 당연히 포함된다고 판시하고 있다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결 참조)  <이성환 법무법인 안세 대표변호사 02-743-0400>

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