이성환 법무법인 안세 대표변호사

‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 제39조 제2항 본문은 ‘주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 들을 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다’ 고 규정하고, 같은 항 단서는 ‘다만 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 등을 양수한 자는 그러하지 아니하다’고 규정하면서 제5호에서 ‘그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’를 규정하고 있다.

도시정비법 제39조 제2항 제5호의 위임에 따른 도시정비법 시행령 제37조 제2항은 ‘법 제39조 제2항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다’고 규정하면서 제1호에서 ‘조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우’를 규정하고 있다.

그런데 간혹 해당 정비사업의 건축물 들을 매수하는 매매계약을 체결할 당시에는 사업시행인가 신청 전이었은데 소유권 이전등기는 사업시행인가 후에 마친 경우가 있다.

이 경우에 새로운 매수자가 과연 재건축 조합의 조합원이 될 수 있느냐가 문제로 된다.

여기에 관하여 서울행정법원 2021. 11. 12. 2020구합75729 조합원지위확인의 소 판결은 조합원이 될 수 없다고 판시하고 있다.

그 이유로는 ①“양도”의 사전적 의미는 “권리나 재산, 법률에서의 지위 따위를 남에게 넘겨줌, 또는 그런 일.”인데, 민법은 제186조에서 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있으므로, 부동산인 건축물에 관하여는 그 소유권이전등기가 마쳐진 때에 “양도”가 이루어진다고 해석하는 것이 “양도”의 사전적 의미 및 물권변동에 관하 민법의 규정과도 부합한다고 하고 또 동에 관하 민법의 규정과도 부합한다.

② 도시정비법 시행령 제37조 제2항 제6호는 ‘투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우’를 또 다른 예외사유로 규정하고 있는바, 이처럼 도시정비법 시행령은 “양도”와 “양도를 위한 계약 체결”을 분명히 구분하고 규정하고 있다. ③ 도시정비법령은 재건축·재개발사업에 있어서의 부동산 투기를 방지하기 위하여 투기과열지구 내에서 건축물 등의 양도를 통한 조합원 지위의 양도를 허용하지 아니하되, 투기 목적으로 볼 수 없는 예외적인 경우에는 조합원 지위의 양도를 허용해 주겠다는 취지로 마련된 규정으로서, 관련 규정의 문언을 엄격하게 해석하는 것이 바람직하므로 “양도” 시점을 객관적으로 확인이 가능한 “소유권이전등기일”로 해석하는 것이 그 입법목적에도 부합한다. 만약 그 양도 시점을 원고들의 주장대로 매매계약체결일로 해석할 경우 매매계약서의 계약일자를 소급하여 작성하는 등의 편법행위를 방지하기 어렵게 될 것이다 등을 들고 있다.

하지만 서울행정법원 2019. 11. 22. 선고 2019구합65702 판결, 서울행정법원 2019. 12. 3. 선고 2019구합61700 판결은 구 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 적용에 관하여 매매계약에서 정한 등기시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 일시적으로 주택양도인이 2주택자가 된 경우 구체적인 사정을 고려하여 계약시에 예외적으로 조합원 지위의 승계를 인정하고 있다.

따라서 이러한 예외적으로 조합원 지위의 승계를 인정한 판례들의 태도와 입장을 따른다면 정비사업의 건축물 들을 매수하는 매매계약을 체결할 당시에는 사업시행인가 신청 전이었는데 소유권 이전등기는 사업시행인가 후에 마친 경우에도 새로운 매수자가 재건축 조합의 조합원이 될 수 있다고도 해석가능 하다고 판단된다. 특히 이들 매수자들이 잔금 지급시에 재건축조합에 조합원 자격이 인정되느냐고 질의하여 긍정적인 대답을 듣고 잔금을 치르고 소유권이전등기한 경우에는 신뢰보호의 원칙에 의하여서도 조합원의 자격을 취득한다고 해석함이 바람직한 해석이라고 할 수 있다.

여하튼 투기과열지구에서 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자로부터 사업시행인가 신청 전에 매수하는 경우에는 사업시행인가 신청 전에 단순히 매매계약만이 아니라 소유권이전등기를 마쳐 조합원 지위를 부인당하는 불이익이 없도록 주의하여야 할 것이다.

<이성환 법무법인 안세 대표변호사>