박상현 변호사(법무법인 안세)

현재의 판례와 이론상 부동산에 관한 공사도급의 경우에 수급인의 노력과 재산의 투입으로 완성된 건축물의 소유권은 원칙적으로 수급인에게 귀속되는 것으로 되어 있습니다.

다만 도급인과 수급인 사이의 특약에 의하여 달리 정하거나 기타 특별한 사정이 있으면 도급인이 건축물의 소유권을 취득하게 되므로, 민법 제666조는 그러한 경우에 수급인에게 목적물에 대한 저당권설정청구권을 부여함으로써 수급인이 목적물로부터 공사대금을 사실상 우선적으로 변제받을 수 있도록 하고 있습니다.

한편 건물신축공사에 관한 도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재산의 투입으로 건물을 완성하여 그 소유권이 수급인에게 귀속된 경우에는 수급인으로부터 건물신축공사 중 일부를 도급받은 하수급인도 수급인에 대하여 민법 제666조에 따른 저당권설정청구권(이하 ’저당권설정청구권’이라고 한다)을 가진다고 판례는 판단하고 있습니다.

그런데 도급받은 공사의 공사대금채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용되고, 그 공사에 부수되는 채권도 마찬가지라고 할 것인데(대법원 2009. 11. 12. 선고 2008다41451 판결 등 참조), 저당권설정청구권은 공사대금채권을 담보하기 위하여 저당권설정등기절차의 이행을 구하는 청구권으로서 공사에 부수되는 채권에 해당하므로 그 소멸시효기간 역시 3년이라고 보아야 한다고 합니다.

이와 같은 건물신축공사에서 하수급인의 건물의 소유권을 취득한 수급인에 대한 저당권설정청구권은 수급인이 건물의 소유권을 취득하면 성립하고 특별한 사정이 없는 한 그때부터 그 권리를 행사할 수 있다고 할 것입니다.
그러나 이 경우 건물 소유권의 귀속주체는 하수급인의 관여 없이 도급인과 수급인 사이에 체결된 도급계약의 내용에 따라 결정되는 것이고, 더구나 건물이 완성된 이후 도급인과 수급인 사이에 건축물의 소유권 귀속에 관한 법적 분쟁이 계속되면 하수급인은 건축물의 정당한 소유권자가 누구인지 알 수 없게 됩니다.
이와 같이 하수급인이 수급인을 상대로 저당권설정청구권을 행사할 수 있는지 여부를 객관적으로 알기 어려운 상황에 있어 과실 없이 이를 알지 못한 경우에도 그 청구권이 성립한 때부터(판례는 이 시기를 건물이 완성된 때로 봅니다. 왜냐하면 수급인이 자신의 노력과 재산을 투자하여 건축물을 완성한 경우 별도의 건축물 등기 없이도 건축물이 완공된 때에 수급인이 소유권을 취득한다는 것이 법원의 일관된 태도이기 때문입니다.) 소멸시효가 진행한다고 보는 것은 정의와 형평에 맞지 않는다고 보고 이러한 경우에는 객관적으로 하수급인이 저당권설정청구권을 행사할 수 있음을 알 수 있게 된 때부터 소멸시효가 진행한다고 보는 것이 타당하다고 대법원은 판단했습니다(대법원 2016.10.27. 선고 2014다211978 판결 근저당권설정등기).

즉 대법원 2016.10.27. 선고 2014다211978 판결은 아래와 같은 취지로 판단했습니다.

이하의 내용은 몇몇 용어를 바꾸고 판례를 풀이하여 쓴 것입니다-

완성된 건축물의 소유권자가 누구인지에 대하여 발주자인 도급인과 공사를 한 수급인 사이에 다툼이 있었던 관련사건의 상고심판결 선고일 전까지는 수급인에 대하여 저당권설정청구권을 행사할 수 있는지 여부를 하수급인이 객관적으로 알기 어려운 상황에 있었고, 과실 없이 이를 알지 못하였다고 봄이 상당하다. 
그럼에도 불구하고 하수급인의 저당권설정청구권이 성립한 때부터 즉 건물이 완공된 때부터 3년의 소멸시효가 진행한다고 보는 것은 정의와 형평에 맞지 아니하므로, 그 소멸시효는 하수급인인 원고가 수급인인 피고에 대하여 그 권리행사를 할 수 있다는 것이 위 관련사건의 상고심판결이 선고되어 객관적으로 확인된 때부터(즉 수급인이 신축건물의 소유권자임이 확인된 때부터) 진행한다고 보는 것이 타당하다.
그리고 그로부터 3년의 소멸시효기간이 경과하기 전에 이 사건 소(저당권설정등기를 청구하는 소)가 제기된 이상, 원고의 저당권설정청구권에 관한 소멸시효는 완성되지 않았다