박상현 변호사(법무법인 안세)

건설회사는 공사로 인한 공사대금을 다 받지 못한 상태이고, 건축주는 공사의 하자로 인한 하자보수청구권을 주장하는 경우, 건설회사가 공사대금에 대하여 유치권을 주장할 수 있는지를 살펴보겠습니다.

대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결에서는 ’건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는(즉 하자보수금을 지급하기 전에는 공사잔대금을 지급하지 않겠다는 항변을 한 때에는), 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다.’고 판결하였습니다.

원심에서는 다음과 같은 사실이 인정되고 판단이 이루어졌습니다.

① 갑건설 주식회사(이하 ‘갑건설’이라 한다)는 2009. 6. 25.경 건축주 회사로부터 이 사건 신축건물에 관한 건물신축공사를 도급받아 2010. 4. 20.경까지 공사를 진행한 사실, ② 건축주 회사 대표이사인 소외 1은 2010. 4. 20.경 갑건설의 대표이사인 피고, 설계·감리자 소외 2, 공사감독 소외 3과 신축건물 완성 관련 회의를 열고, 그 회의에서 A동 2, 3, 4층 바닥 코팅, B동 우측 뒷부분 울타리 부분, B동 정면 우측 정화조 환기구 상향 등의 보완사항을 지적한 사실, ③ 건축주 회사는 2010. 4. 중순경 주무관청에 이 사건 신축건물에 관한 사용승인을 신청하였으나, 같은 해 4. 21.부터 5. 4.까지 4차례에 걸친 현장조사 결과, 연구소동 지하층의 건폐율 초과, 각 동의 연결통로 출입문 폐쇄 등의 지적사항이 시정되지 아니하여 사용승인을 얻지 못한 사실, ④ 건축주 회사는 위와 같은 사용승인의 불허 및 이에 따른 보완공사의 필요 등을 이유로 약정 공사대금 2,546,500,000원(2010. 2. 11.경 공사변경계약에 따라 증액된 금액) 중 잔대금 210,325,000원 상당의 지급을 거절하면서 보완공사를 요청하였는데, 갑건설은 공사대금의 증액을 요구하면서 건축주 회사의 보완공사 요청에 응하지 아니한 사실, ⑤ 건축주 회사가 2010. 5. 18. 갑건설의 미시공 및 보완공사 거부 등을 이유로 이 사건 도급계약을 해지한다는 통고를 하자, 갑건설의 대표이사인 피고 등은 2010. 5. 18.경 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사한다는 이유로 이 사건 신축건물 및 공사현장을 점거하고 건축주 회사의 출입을 통제하다가 2010. 8. 4.경 공사 현장에서 철수한 사실 등이 인정되었습니다. ⑥ 이후 갑건설은 건축주 회사를 상대로 공사잔대금 및 추가공사비를 청구하는 소를 제기하였고 건축주 회사 또한 반소로 하자보수금 및 지체상금을 청구하였는데, 그 항소심(서울고등법원 2012나21784, 21791)에서 2012. 9. 5. 본소청구(갑건설의 청구) 중 공사잔대금 210,325,000원을 인정하고 추가공사로 인한 공사대금 내지 부당이득반환 청구를 배척하며, 반소청구(건축주 회사의 하자보수금청구) 중 255,952,766원의 하자보수비 및 2,000만 원의 지체상금을 인정한 다음, 갑건설이 건축주 회사에게 건축주 회사의 상계주장에 따라 상계되고 남은 63,409,269원(하자보수비 및 지체상금 275,952,766원 - 공사잔대금과 그 지연손해금 212,543,496원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 내용의 판결이 선고되었습니다.

이에 대하여 대법원은 다음과 같은 판단을 하였습니다.
’이 사건 신축건물에 대한 하자보수비가 255,952,766원 상당에 이르러 갑건설의 공사잔대금 채권액 210,325,000원을 상당한 정도로 초과하였음이 밝혀진 이상, 건축주 회사가 갑건설에 대하여 하자보수 내지 하자로 인한 손해배상을 요구하면서 공사잔대금의 지급을 거절한 것은 정당한 동시이행의 항변권 행사에 해당하므로, 갑건설은 건축주 회사에 대한 하자보수의무나 손해배상의무에 관한 이행을 제공함이 없이 위 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다. 따라서 갑건설의 대표이사인 피고가 이 사건 신축건물을 점거하고 건축주 회사의 출입을 통제한 행위를 두고 갑건설을 위한 유치권의 행사로서 적법하다고 할 수는 없다’